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任志强预测:2015年房地产或出台的政策

  2月5日,首届广东省地产全行业领袖峰会在广州举办。房地产业内大佬全联房地产商会执行会长任志强、富力集团董事长李思廉、星河湾集团董事长黄文仔、颐和集团董事长何建梁等出席,共论2015年楼市大势。


  在峰会上,任志强发表了主题演讲《新常态、新征途——2015年中国房地产市场走势》。


  任志强称,虽然2015年经济下行压力仍大,仍有6亿多平方米库存积压,房地产违约事件达到37起,但2015年房地产市场还是会回升,接近或者超过2013年。不过,要房价迅速上升则不太可能。


  任志强说,要房价迅速上升是不太可能的,估计到明年4季度后,才有可能从负增长变成正增长,从底部回升到正增长。2016年后这个下行周期才算基本结束。


  房地产投资确实下降了。2014年年初进入到个位数增长,今年仍然是个位数增长,不会增长,可能还会有所下降。如果我们的房地产投资下降一半,说明要影响GDP增长3—6年。


  按照今年的情况看,还是一个下降的增长速度。其中一个原因土地。如果土地连续4年发展,没有太大存量。去年数量巨大,大概是4万2000亿元,占到财政收入6—7%左右。开发商获得的土地也不多,其中用于土地的支出不到10000亿。如果房地产商手中持有的土地是负增长的,生产也会是负增长的,因为没有那么大的生产能力和原材料。


  真正影响市场的是利率


  去年6月部分城市取消限购,11月取消限贷。去年8月份后,有10几个城市开始回升,直到翘尾。4月份,已经对四大银行提出要调整信贷政策,但是四大银行没有听央行的,所以到9月30号,不得不出台政策。这两个问题解决后,才看到回升。如果我们的政策在4月份开始调整,全年的销售可能会超过2013年。


  真正影响市场的是信贷利率。2013年9月份,一些银行基准利率,随后变成上浮1.1和1.3倍,影响到居民的可支付能力。如果按0.7倍和1倍,差30万。换句话说,开发商如果对200万的房子降低了10万左右,并没有减少,因为购房者需要支付更多的贷款利率。


  有可能再降一次息


  从1月份数据看,楼市反弹没有持续,情况并不是太良好。今年还可能出台什么政策呢?
  
  2008年提出房地产基金和个贷证券化,实际上只有一些试点,没有铺开,今年可能会有所举动,有可能有两到三个必须开始的。银监会和证监会之间还在扯皮打架,到底谁管?如果物价持续走低,有可能再一次降息。


  2015年销售会逐渐回升,大约接近2013年。


  今年由于经济形势好转,货币增长,会改变刚性需求,今年的销售量可能会超过2013年。
  房价增幅,第一个高峰期是2007年,达到一个巅峰。2007年10月,为防止过热和防止膨胀,一系列紧缩导致2008出现低谷,2009年底4万元和房产解冻政策,2010年年底达到增幅最高值。


  从整个增幅变化可以看到,同比变化在去年9月份,开始出现回增。房价迅速上升是不太可能的,需要9—12个月的时间。


  到明年的4季度后,才有可能从负增长变成正增长,从底部回升到正增长。2016年后这个下行周期算基本结束,这个时候才能让市场基本走入一个基本的状态。


  相关资料:


  2014年,全国房地产开发投资95036亿元,比上年名义增长10.5%(扣除价格因素实际增长9.9%),增速比1-11月份回落1.4个百分点,比2013年回落9.3个百分点。其中,住宅投资64352亿元,增长9.2%,增速比1-11月份回落1.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。
  
  
  
  2014年,房地产开发企业房屋施工面积726482万平方米,比上年增长9.2%。其中,住宅施工面积515096万平方米,增长5.9%。房屋新开工面积179592万平方米,下降10.7%,降幅扩大1.7个百分点。其中,住宅新开工面积124877万平方米,下降14.4%。房屋竣工面积107459万平方米,增长5.9%,增速回落2.2个百分点。其中,住宅竣工面积80868万平方米,增长2.7%。


  土地购置方面,2014年,房地产开发企业土地购置面积33383万平方米,比上年下降14.0%;土地成交价款10020亿元,增长1.0%。


  在商品房销售和待售方面,2014年,商品房销售面积120649万平方米,比上年下降7.6%,2013年为增长17.3%。其中,住宅销售面积下降9.1%,办公楼销售面积下降13.4%,商业营业用房销售面积增长7.2%。商品房销售额76292亿元,下降6.3%,2013年为增长26.3%。其中,住宅销售额下降7.8%。

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关键词: 政策 任志强

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